2010 Lapkričio 23

Saulius Vagonis

Nekilnojamojo turto burbulo purslai: kas nukentėjo labiausiai?

veidas.lt

Šių metų gruodį sukaks lygiai treji metai nuo to laiko, kai Lietuvos nekilnojamojo turto (NT) rinkoje buvo pastebėti pirmieji kainų kritimo ženklai po beveik penkerius metus trukusio nesustabdomo nekilnojamojo turto kainų bumo.

Būtent 2007-ųjų gruodį buvo užfiksuotas OHBI indekso, apimančio penkių didžiausių Lietuvos miestų butų kainas, neigiamas pokytis, o teigiamos šio indekso reikšmės teko laukti lygiai 30 mėnesių. Du su puse metų – tiek laiko Lietuvoje buvo fiksuojamas nepaliaujamas būsto kainų riedėjimas žemyn. Per šį laikotarpį būsto kainos Lietuvos didmiesčiuose sumažėjo vidutiniškai 40 proc. ir grįžo į 2005-ųjų lygį.

Didžiausias butų kainų sumažėjimas per krizinį rinkos laikotarpį buvo užfiksuotas Klaipėdoje, ten senos statybos butai atpigo 47 proc., o naujos statybos – 42 proc. Vilniuje, Šiauliuose ir Panevėžyje būstai pigo kiek mažiau: senos statybos butai – 45 proc., o naujos 37–40 proc. Mažiausiai iš didmiesčių prarado Kauno butų savininkai: jų turtas atpigo neva tik 34 proc. (tiek senos, tiek naujos statybos). Tačiau reikia pabrėžti, kad Kaunas yra vienintelis Lietuvos didmiestis, kuriame ir šiuo metu vis dar užfiksuojamas kainų mažėjimas, nors, pvz., Vilniuje ar Šiauliuose pastaraisiais mėnesiais jau buvo stebimas ir nedidelis būstų brangimas. Tad šiuo metu situacija šalies būsto rinkoje painoka: skirtinguose Lietuvos miestuose būsto kainos juda skirtingomis kryptimis: vienur jos po truputį auga, kitur vis dar mažėja.

Tiesa, objektyvumo dėlei reikia pripažinti, kad tiek teigiami, tiek neigiami butų kainų pokyčiai ne itin dideli: t. y. kas mėnesį butų kainos pastaruoju metu kinta tik dešimtosiomis procento dalimis. Pavyzdžiui per paskutinį pusmetį Vilniuje butai vidutiniškai pabrango apie 2,5 proc., o Kaune ir Klaipėdoje per pastaruosius 6 mėnesius butai atpigo maždaug 2 proc. Palyginti 2008–2009 metais kiekvieną mėnesį kainos sumažėdavo 3–4 proc. Todėl dabartinę Lietuvos būsto rinką galima laikyti jau gana stabilia. O apie 40 proc. šiemet išaugęs būsto sandorių skaičius, vėl kylantys statybų kranai sostinėje skatina laukti rinkos aktyvumo artimiausioje ateityje.

Optimizmo šiuo metu įgauna ir komercinio nekilnojamojo turto sektorius, kuriame įvyko dar dramatiškesni pokyčiai nei gyvenamųjų patalpų rinkoje. Nors komercinių (prekybos, biurų, pramoninių) patalpų pardavimo kainos šiame sektoriuje pradėjo mažėti kiek vėliau – tik 2008-ųjų antroje pusėje, tačiau mažiau nei per dvejus metus spėjo smukti apie 40–60 proc. ir grįžti į 2003–2004 metų lygį.
Ir nors pastaruoju metu komercinio NT tiek nuomos, tiek pardavimo kainos pastaruoju metu jau stabilizavosi (kai kuriuose sostinės verslo ir prekybos centruose netgi kyla), sandorių skaičius, kitaip nei būsto rinkoje, kol kas pastebimai neauga. Viena esminių tokio skirtumo tarp skirtingų segmentų priežasčių – Lietuvos bankai jau gerokai yra pagerinę skolinimosi sąlygas būstui, o to paties atlikti komerciniam nekilnojamajam turtui visiškai neskuba. Tad beveik neegzistuojant tokio tipo turto finansavimui – potencialių pirkėjų galimybės šioje rinkoje labai menkos. Didelė dalis atpigusiu turtu susidomėjusių pirkėjų tiesiog šiuo metu nepajėgūs vien savomis lėšomis įsigyti juos dominančių pastatų ar patalpų. Todėl net ir gerėjant situacijai versle, keičiantis įmonių savininkų ir vadovų lūkesčiams, situacija komercinio turto rinkoje iš esmės pagerės tik tada, jei bus atkurtas skolinimas komerciniam nekilnojamajam turtui įsigyti.

Na, o žemės sklypų rinkoje situacija išlieka gana apgailėtina. Daugiausia laimėjo  tie sklypų pirkėjai, kurie kainų pakilimo metu įsigijo nedidelio ploto namų valdų sklypus urbanizuotose vietose (arba šalia jų), kur įrengta inžinerinė infrastruktūra: tokių sklypų kainos per pastaruosius kelerius metus sumažėjo atseit tik 40–60 proc., jie net ir šiuo metu išlieka gana likvidūs. Palyginti daugumos žemės sklypų, parengtų (arba tik potencialiai tinkamų) įvairių projektų plėtrai, kainos sumažėjo 50–70 proc. Ypač nukentėjo savininkai žemės sklypų, esančių didmiesčių prieigose neurbanizuotose vietovėse ir be jokios infrastruktūros. Šie sklypai nuvertėjo net 70–90 proc. ir jų perspektyvos itin niūrios net ir gana toli ateityje, nes atsigaunant nekilnojamojo turto rinkai, greičiausiai paklausą turėtų įgauti ir pradėti kiek brangti tik tie žemės sklypai, kuriuose statybos galimos nelaukiant kelerių ar keliasdešimt metų kol bus nutiesti keliai, išvažiavimai, sukurta infrastruktūra.

Daugiau šia tema:
Kiti straipsniai, kuriuos parašė Saulius Vagonis:
Skelbimas

Komentuoti

Žurnalas "Veidas"

Pirk šį numerį PDF

"Veido" reitingai

Gimnazijų reitingas 2016
Pirk šį straipsnį PDF
Skelbimas

VEIDAS.LT klausimas

  • Kaip vertinate galimybę, kad S.Skvernelis vadovaus naujai Vyriausybei?

    Apklausos rezultatai

    Loading ... Loading ...