2008–2009 metais tiek parduoti, tiek nusipirkti būstą užtrukdavo iki pusmečio, dabar sandoris sudaromas vidutiniškai per du mėnesius.

Praėjusių metų pabaigoje būsto paskolų šalies komerciniai bankai išdavė maždaug 13 proc. daugiau nei tokiu pat metu 2009-aisiais. Per mėnesį vidutiniškai visi bankai būstui įsigyti žmonėms paskolina apie 100 mln. Lt. Tad natūralu, kad nekilnojamojo turto paklausa pamažu ima didėti (bent jau kai kurios rūšies). Vilniuje paklausą šiek tiek didina ir 2010-aisiais NT plėtotojų baigti statyti butai, kurių gyventojai nupirko per 1,2 tūkst. Registrų centro duomenimis, pernai Vilniuje iš viso parduota per 5,3 tūkst. butų, trečdaliu daugiau nei 2009-aisiais. Atsigaunant paklausai, nekilnojamojo turto kainos nustojo kritusios (ši išvada netinka kalbant apie senus butus ir namus), o kai kuriose vietose net nežymiai padidėjo.

Besidomintieji NT rinka gali pasakyti, kad šiandien viešojoje erdvėje jau bandoma sudaryti paklausos suaktyvėjimo ir teigiamų kainų pokyčių įspūdį, tačiau oficialūs Registrų centro duomenys rodo, kad, nepaisant svyravimų atskirose segmentuose ir tradicinio rinkos pagyvėjimo metams baigiantis, kainos Vilniaus būsto rinkoje 2010-aisiais smuktelėjo vidutiniškai 10 proc., o sostinės neapimančioje likusioje šalies dalyje – apie 15 proc. Sausį stebuklo neįvyko.

Skirtingi nekilnojamojo turto agentūrų atstovai prognozuoja, esą šiemet NT kainos nei labai kris, nei labai kils (senas nekilnojamasis turtas dar keletą procentų gali pigti, o naujas – keletą procentų brangti). Priminsime, kad 2009-aisiais nuo aukščiausio kainų lygio (o toks buvo 2007 m.) gyvenamosios paskirties būstas atpigo beveik 40 proc., o pernai butai ir namai pigo dar apie 3 proc.

Žinoma, ir šiandien esama ekspertų, kurie neabejoja, kad nekilnojamasis turtas šalyje pigs dar gana ženkliai, nes neva dėl didelės emigracijos nebus kam gyventi esamuose butuose ir namuose. Jų vertinimu, visi kalbantieji apie tai, kad NT kainos dabar tik didės, yra manipuliatoriai ir suinteresuoti asmenys, norintys brangiau parduoti NT. Tačiau tai taip pat krašutiniai vertinimai, nes stebint permainas nekilnojamojo turto rinkoje matyti, kad butus ir namus norintys parduoti fiziniai asmenys, NT agentūros ar bankai, kainų jau nebenuleidžia. Ir tik jau visiškai realiam pirkėjui ją kartais sumažina 5–7 proc.

Kitaip tariant, dabar dauguma NT rinkos dalyvių laukia geresnių laikų:  pirkėjams tas geresnis laikas bus, kai kainos dar sumažės, o pardavėjams – kai kainos pagaliau ims didėti.

Daugelio nepriklausomų ekspertų teigimu, bankams palaikyti tam tikrą NT kainų lygį svarbu dėl specialiųjų atidėjinių, nes jie tiesiogiai priklauso nuo turto kainos, kurią tikimasi gauti ateityje. Nepriklausomas finansų analitikas Stasys Jakeliūnas įsitikinęs, kad dabartinis NT kainų lygis dar yra per aukštas, palyginti su mūsų šalies pragyvenimo lygiu, tačiau visos aplinkybės rodo, kad kainai ir mažėti nebėra didelių paskatų. Bankams pradėjus finansuoti žmonės ima pirkti, o NT plėtotojai vėl pamažu ima statyti: Vilniuje kyla keliolika, o Kaune ir Klaipėdoje po keletą naujų daugiabučių namų.

Trūksta informacijos ir gerų pasiūlymų

Pastebėjusios, kad antrinėje rinkoje jau šiek tiek sumažėjo naujos statybos būstų pasiūla, NT įmonės kelis savo atidėtus projektus atnaujino praėjusių metų pradžioje, dar kelis – šiemet. Pasak įmonių grupės “Eika” plėtros direktoriaus Domo Dargio, pastaraisiais mėnesiais kiek ženkliau padidėjusi ekonominės klasės būsto paklausa. Specialios “Eika” analizės duomenimis, beveik 65 proc. naujų butų pardavimo sudarė ekonominės klasės butai. Per metus kainos šiame rinkos sektoriuje pakilo apie 7 proc. Apie 28 proc. parduotų butų buvo vidutinės klasės. Šioje klasėje kainos sumažėjo apie 3 proc. Likę 7 proc. parduotų naujų butų buvo prabangūs būstai. Šio sektoriaus būstų kainos per praėjusius metus nepakito.

“Didžiausias pardavimo aktyvumas naujo būsto rinkoje buvo juntamas pirmą 2010 metų pusmetį, kai buvo didžiausia pasiūla, o kainos žemiausio lygio. Paskutinį 2010 metų ketvirtį jau išryškėjo patrauklių butų trūkumas, todėl pardavimo tempai šiek tiek sulėtėjo”, – paaiškino D.Dargis. Priminsime, kad šiuo metu NT agentai siūlo apie 1600 naujos statybos butų Vilniuje. Apie 33 proc. pasiūlos sudaro nauji butai dar tik statomuose daugiabučiuose namuose. Didesnė dalis naujų butų rinkai bus pasiūlyta antroje metų pusėje.

Registrų centro analitikų teigimu, per pastaruosius metus gerokai pakito butų rinkos struktūra. Naujos statybos butai, kurie nekilnojamojo turto kainų piko metu (2008 m. antrąjį ketvirtį) Vilniuje sudarė 60 proc. butų pardavimo apskritai, 2010-ųjų sostinės butų rinkoje užėmė vos 20 proc. dalį. Likusios šalies dalies butų rinkoje naujų butų dalis sumenko nuo 35 proc. 2008-aisiais iki 11 proc. 2010-aisiais.

Nekilnojamojo turto agentūros “RE/MAX Centras” biuro vadovas Žiuljenas Galeckas neslepia, kad šiuo metu Lietuvos NT rinkoje tvyro tam tikras chaosas ir pirmiausia galima justi labai didelė objektyvios informacijos apie NT paklausa.

Todėl RE/MAX kartu su partneriais paskolų tarpininkais ir Registrų centru kuria naują projektą – NT verčių informacinį portalą www.untu.lt. Jame gyventojai galės pasitikrinti ir sužinoti ne tik kiek kainuoja jų turimas būstas, bet ir pasidomėti, kokia yra NT kaina jo norimoje gyventi teritorijoje. Pasak Ž.Galecko, šis projektas padės išspręsti neadekvačių pirkėjų ir pardavėjų lūkesčių problemą, kuri vis dar išlieka gana aktuali. Tiesa, jau dauguma NT pardavėjų įsitikino, kad jų turtas kainuoja mažiau, tačiau pirkėjai vis dar kažko laukia. “Dabar nėra nei pirkėjo, nei pardavėjo metas. Lūkesčiai vis dar išlieka svarbus veiksnys, bet laukti netikėtai gerų pasiūlymų, kaip buvo 2009 metais, jau turėtų prailgti”, – dėsto pašnekovas. Pirkėjams Ž.Galeckas duoda tokį patarimą: “Pamačius gerą pasiūlymą nereikėtų trypčioti vietoj. Mat geros kokybės būstai už patrauklią kainą šiuo metu rinkoje be šeimininkų ilgai neužsibūna.”

Kada pirkti ir kada parduoti

Šis klausimas kankina daugelį pirkėjų ir pardavėjų. NT brokerio Ž.Galecko manymu, į šį klausimą bus lengviau atsakyti, kai jau šį pavasarį savo lūkesčius bus galima pasitikrinti naujai kuriamame NT verčių portale.

Bendrovės “DnB NORD būstas” vadovo Gedimino Jankausko nuomone, geriausias metas pirkti gali būti kaip tik dabar: pasiūla dar didelė, o kainos ženkliai sumažėjusios. Kita vertus, pats geriausias laikas pirkėjams jau praeitis, nes tai buvo pernai gegužę, kai iš didesnės pasiūlos buvo galima išsirinkti būstą už kainą, kuri šiandien jau šiek tiek didesnė, be to, pardavėjai dabar daro kur kas mažiau ir mažesnių nuolaidų.

Anot G.Jankausko, anksčiau pagrindinis NT pirkėjas buvo savo lėšų turintis vyresnio amžiaus žmogus, o šiandien vėl dominuoja jaunos šeimos, būstus perkančios su banko paskolomis. “Perka tie žmonės, kurie tai ketino daryti 2008–2009 metais, bet dėl situacijos neapibrėžtumo – atidėjo ateičiai. Matyti, kad ši ateitis jau atėjo. Taigi žmonės jaučiasi užtikrinčiau, turto likvidumas kaip ir buvo, sandorių įvyksta vis daugiau. Pernai netgi nebuvo pastebėta jokio sezoniškumo. 2008–2009 metais tiek parduoti, tiek nusipirkti būstą užtrukdavo iki pusmečio, dabar sandoris sudaromas per du mėnesius. Tai rodo, kad pirkėjai ir pardavėjai greičiau susitaria dėl jiems priimtinų sąlygų”, – teigia G.Jankauskas ir priduria, kad visi NT pirkėjai šiuo metu būstą perka sau, – nėra vadinamųjų spekuliantų, kurie vėliau parduotų, pakeldami kainą.

D.Dargio manymu, jeigu bankai elgsis protingai, t.y. nefinansuos 100 proc. būsto vertės, o tik 70–80 proc., tuomet Lietuvos nekilnojamojo turto rinkoje turėtų įsivyrauti stabilumas. “Galimos kainų bangelės, kurias kels pasiūlos sumažėjimas arba padidėjimas, bet šis svyravimas nebus didesnis nei 5 proc. O nekilnojamojo turto atstovai, šįkart pradėdami naujus projektus, labai tiksliai įvertina galimybes, nagrinėja žmonių perkamąją galią, stebi, ar naujų butų pasiūla susitraukė tiek, kad galima būtų statyti naujus daugiabučius, nagrinėja konkurentų veiksmus, atidžiai seka bankų siūlymus ir tik tada imasi naujų projektų. Mat pastarųjų metų pamoka jau gerai išmokta”, – baigia “Eikos” plėtros direktorius D.Dargis.