2014 Kovo 26

Vaiva Šečkutė

Ar mums gresia nauji nekilnojamojo turto burbulai

veidas.lt


Pernai butų pirkimo-pardavimo sandorių Vilniuje užfiksuota net 32 proc. daugiau. Rinkos aktyvumas sparčiai didėjo ir kituose didžiuosiuose Lietuvos miestuose.

Nekilnojamojo turto burbulai pasaulyje paprastai susidaro dėl stipriai išaugusios paklausos bei nespėjančios prisitaikyti pasiūlos. Paklausą gali didinti kainų didėjimo lūkesčiai, ką prieš kelerius metus stebėjome ir Lietuvoje. Tai skatina ne tik įsigyti pirmą būstą gyvenimui, bet ir investuoti siekiant kuo didesnės grąžos. Prie to, žinoma, prisideda ir geresnės kreditavimo sąlygos, mažos būsto paskolų palūkanų normos.
Dėl šiuo metu centrinių bankų vykdomos skatinamosios pinigų politikos daugelyje šalių paskolų palūkanos labai mažos. Kitos kreditavimo sąlygos taip pat po truputį laisvėjo. Tai buvo viena priežasčių, kodėl kai kuriose Europos šalyse pradėjo formuotis nekilnojamojo turto kainų burbulai.
Nors būti tikriems, kad susidaro nekilnojamojo turto burbulas, galima tik jam sprogus, aukščiau tikrosios savo vertės išaugusios kainos taip pat gali rodyti, jog greičiausiai rinkoje pučiasi burbulas. Tai rodo tokie rodikliai, kaip būsto įperkamumas ir nuomos pajamingumas. Nuo istorinio vidurkio atitolę šie rodikliai signalizuoja apie tai, kad būstas yra pervertinas arba nepagrįstai nuvertėjęs. Butų kainų ir pajamų bei kainų ir nuomos santykis pastaruoju metu sparčiai augo Belgijoje, gana aukšti rodikliai stebimi ir Prancūzijoje, Švedijoje bei Jungtinėje Karalystėje. Spartus nekilnojamojo turto kainų kilimas Norvegijoje taip pat greičiausiai yra besiformuojančio burbulo ženklas.
Būstų kainas aukščiau jų tikrosios vertės gali sukelti ir neracionalūs lūkesčiai. Pavyzdžiui, kad po euro įvedimo smarkiai pakils nekilnojamojo turto kainos. Lietuvoje matome ir kitų palankių sąlygų būsto paklausai didėti: spartėja atlyginimų kilimas, mažėja nedarbas, gerėja lūkesčiai dėl finansinės padėties bei nekilnojamojo turto kainų ateityje. Svarbu ir tai, kad nuo 2008 iki 2012 metų buvo sudaroma gana mažai sandorių – gyventojai atidėliojo sprendimą įsigyti būstą, kaupė santaupas pradinei paskolos įmokai.
Pagerėjus lūkesčiams pamatėme tam tikrą „šampano kamščio“ efektą. Palankesnės tampa ir finansavimo sąlygos, būsto paskolų palūkanos kol kas išlieka istorinėse žemumose. Lietuvoje jos mažiausios tarp Baltijos šalių. Tą greičiausiai lėmė didėjusi konkurencija ir atsakingo skolinimo taisyklės, kurios turėjo sumažinti rizikos priedą kai kurioms būsto paskoloms. Pernai naujų būsto paskolų suma Lietuvoje padidėjo 34,1 proc.
Mažų palūkanų aplinka taip pat reiškia, kad trūksta alternatyvių pelningų investicijų. Taigi nekilnojamasis turtas, kurio pajamingumas vidutiniškai siekia 6–8 proc., tampa vis patrauklesne investicija. Be to, esant mažoms būsto paskolų palūkanų normoms, pirkimo alternatyva tampa patrauklesnė nei nuoma, nes per metus nuomai sumokama daugiau, nei būtų mokama būsto paskolos įmokų. Didėjantis būsto įperkamumas ir nuomos pajamingumas taip pat skatina didesnę nekilnojamojo turto paklausą.
Pernai butų pirkimo-pardavimo sandorių Vilniuje užfiksuota net 32 proc. daugiau. Rinkos aktyvumas sparčiai didėjo ir kituose didžiuosiuose Lietuvos miestuose. Išaugusį susidomėjimą iš dalies galėjo lemti ir artėjantis euro įvedimas, tačiau pagrindinės priežastys vis dėlto buvo geresni lūkesčiai, kylančios pajamos ir mažos palūkanų normos. Labai mažų būsto paskolų palūkanų dar galime tikėtis iki maždaug 2015 m. vidurio.
Didėjanti paklausa lems būsto kainų kilimą, tačiau tikimybė, kad Lietuvoje vėl pradės formuotis nekilnojamojo turto burbulas, šiuo metu yra maža. Latvijos patirtis rodo, kad vien euro įvedimas staiga nepakelia nekilnojamojo turto kainų. O jau seniau eurą įsivedusioje Estijoje pagrindinė būsto kainų kilimo priežastis yra ne euras, o nepakankama pasiūla, ypač mažesnių butų.
Vien lūkestis, kad būsto kainos smarkiai kils, gali jas iš tikrųjų pakelti dėl padidėjusios paklausos, tačiau šiuo metu neatrodo, jog Lietuvoje taip bus. Nepamatuotą paklausos didėjimą stabdo ir atsakingo skolinimo taisyklės, kuriose numatoma, kad pirkėjas turi sukaupti mažiausiai 15 proc. pradinį įnašą, o paskolos įmokos negali viršyti 40 proc. pajamų.
Nors pernai naujų būsto paskolų kilimas buvo spartus, būsto paskolų suma vis dar buvo daugiau kaip penkis kartus mažesnė nei prieš krizę – 2007 m. Be to, aišku, kad bent jau artimiausiu metu pasiūlos tikrai netrūks. Plėtotojai yra numatę pakankamai naujų projektų, kad pasiūla neatsiliktų nuo didėjančios paklausos.
Butų nuomos pajamingumas šiuo metu priartėjo prie savo istorinio vidurkio. Tai reiškia, kad butų kainos dabar greičiausiai yra arti savo tikrosios vertės, taigi tolesnis kainų kritimas mažai tikėtinas. Būsto įperkamumo indeksas taip pat atsigavo ir šiuo metu yra kur kas aukštesnis nei prieš burbulo sprogimą. Taigi atrodo, kad kainų korekcija jau įvyko, o pastarosios tendencijos rodo, jog šiais metais būsto kainos gali kilti, bet tas kilimas greičiausiai bus nuosaikus ir sieks tik kelis procentus.
Kitas veiksnys, kuris galėtų turėti įtakos spartesniam kainų didėjimui, yra renovacija, ypač jei ji taptų kur kas spartesnė. Butai atnaujintuose namuose būtų paklausesni dėl geresnės išvaizdos ir mažesnių šildymo sąskaitų. Be to, labai sparti renovacija taip pat galėtų didinti statybų kainas, taip šiek tiek kilstelėdama ir naujos statybos butų kainas.
Vienas pagrindinių fundamentalių veiksnių, lemiančių nekilnojamojo turto rinkos plėtrą, yra ir demografinės tendencijos. Dėl mažo gimstamumo jos, deja, nebus palankios. Dažniausiai būstą perkančių 25–34 metų amžiaus gyventojų mažės ypač sparčiai. Pavyzdžiui, 2038 m. Lietuvoje šios amžiaus grupės gyventojų bus 22 proc. mažiau nei dabar.
Neigiama emigracijos įtaka nekilnojamojo turto rinkoje jau dabar matoma mažesniuose miestuose, kur šios amžiaus grupės gyventojų mažėja dar ir dėl vidinės migracijos į didesnius miestus. Pavyzdžiui, Alytuje, remiantis „Swedbank“ skaičiuojamu būsto įperkamumo indeksu, namų ūkių atlyginimai yra net keturis kartus didesni, nei pakaktų butui šiame mieste įpirkti. Tačiau aukštas įperkamumas ne visada reiškia, kad butų paklausa paklausa didės, – šiuo atveju kelią tam užkerta demografiniai rodikliai.
Kita vertus, kylant gyvenimo lygiui bus ieškoma ir geresnės kokybės bei didesnių būstų, o tai turės teigiamos įtakos paklausai. Nekilnojamojo turto rinkos perspektyvas ilguoju laikotarpiu taip pat lems palūkanų normos, Vyriausybės politika ir bendra šalies ekonominė situacija. Vis dėlto pagrindinis iššūkis ne tik būstų rinkai, bet ir ekonomikai apskritai bus nedidelis gimstamumas, gyventojų mažėjimas ir visuomenės senėjimas. Būtent šios problemos sprendimas turėtų sulaukti daugiausiai politikų, siekiančių tvaraus ir subalansuoto ekonomikos kilimo, dėmesio.

Įkirta
Labai mažų būsto paskolų palūkanų dar galime tikėtis iki maždaug 2015 m. vidurio.

Daugiau šia tema:
  • Nėra panašių straipsnių.
Skelbimas

Komentuoti

Žurnalas "Veidas"

Pirk šį numerį PDF

"Veido" reitingai

Gimnazijų reitingas 2016
Pirk šį straipsnį PDF
Skelbimas

VEIDAS.LT klausimas

  • Kaip vertinate galimybę, kad S.Skvernelis vadovaus naujai Vyriausybei?

    Apklausos rezultatai

    Loading ... Loading ...