„Veido“ tyrimas atskleidė, kad ne visi nauji sostinės daugiabučiai tokie energiškai modernūs, ekonomiški, ekologiški ir patogūs gyventi, kaip kad skelbiasi.

Lietuviui būstas – pagrindinė, galima sakyti, viso gyvenimo investicija: juk už jį tenka ne tik pakloti visas gyvenimo santaupas, bet ir paskolomis prisirišti prie banko porai dešimtmečių į priekį. O dauguma lietuvių būstą perka praktiškai visam gyvenimui.

Tad „Veidas“ nutarė paanalizuoti, kokios kokybės naujas būstas siūlomas vilniečiams. Pasitelkę autoritetingus ekspertus vertinome penkiolika skirtingų nekilnojamojo turto (NT) plėtotojų naujai pastatytų ar baigiamų statyti daugiabučių. Ekspertų vertinimas ir patarimai galbūt padės būsimiems naujakuriams išsirinkti būstą, kuris bus patogus gyventi ir turės piniginę vertę ne tik per įkurtuves.

Naujas daugiabutis ir „chruščiovkė“ – kaip diena ir naktis

Kaina – pirmučiausias dalykas, nuo kurio tenka pradėti rinktis būstą. Tie, kuriems šis kriterijus ne toks svarbus, renkasi namą ar kotedžą. O būsimi daugiabučių naujakuriai paprastai skaičiuoja, ir daro tą labai kruopščiai. Tačiau kaip, kad ir pigiau, nenusipirkti bėdos? Kaip rinktis, kad investicija nevirstų nuliu po dešimties ar dvidešimties metų? Juk jei išsipildys kai kurių NT plėtotojų prognozės, gerėjant gyvenimui (o tokios tendencijos buvo iki Ukrainos krizės ir, reikia tikėtis, išliks), žmonės norės iškeisti dabar įsigytą ekonominės klasės būstą į naujesnį ir kokybiškesnį. Ar po 2020-ųjų, kai įsigalios ES direktyva dėl nulinės energijos namų, būstai, statyti ypač nekilnojamojo turto burbulo laikotarpiu, netaps visai beverčiai?

Pirmiausia – optimistinės prognozės: „Ober-Haus“ generalinis direktorius Vytas Zabilius mano, kad nepriklausomybės metais, ypač pastarąjį dešimtmetį, statyti daugiabučiai yra pakankamai geros kokybės. „Bet stalininės ir postalininės statybos namus, ypač vadinamąsias „chruščiovkes“, jau geriau paskelbti avariniais ir nugriauti, nei bandyti renovuoti. Tačiau šioje srityje nėra jokios programos. Ne ten žiūrime: bandome ieškoti priekabių naujos statybos objektuose, kai turime tiksinčią bombą – sovietmečio statybą. Dabartinė statyba, palyginti su ja, – kaip diena ir naktis. Dabar Lietuvoje galioja europinės statybos normos, tad visa nauja statyba yra pakankamai aukštos kokybės“, – vertina V.Zabilius.

O kai kuriais aspektais ikikrizinio bumo laikotarpiu pastatyti butai net turi pranašumų, palyginti su dabar statomais: prieš dešimtmetį dviejų kambarių butai buvo 50–55 kv. m ploto, o dabar suspausta iki 44 kv. m. Grįžtame vos ne į sovietinę statybą, kai dviejų kambarių plotas buvo apie 40 kv. m. Orientuojantis į ateitį, į europinius standartus, erdvė turėtų didėti, o ne mažėti. Deja, kaip apgailestauja V.Zabilius, dabar vyksta priešingi procesai.

Žinoma, buvo įvairios kokybės projektų, kaip buvo ir yra įvairių statytojų su skirtinga statymo kultūra, bet didesnės, savo vardą branginančios įmonės statė ir stato kokybiškiau, priešingai nei kai kurios vienadienės.

Inžinerijos ir konsultacijų bendrovės „Sweco“ vyriausiasis architektas urbanistas Mindaugas Pakalnis pastebi, kad jei objektą stato patyrusi šioje srityje įmonė, jei dedamos geros sertifikuotos medžiagos, būstai tikrai nebūna blogi. Tačiau iš tų vienadienių įmonių būstą pirkę žmonės turės ir jau turi bėdų. Nekilnojamojo turto burbulo pūtimosi metais buvo pristatyta daug pernelyg tankių, nekokybiškos architektūros ir blogai suplanuotų kvartalų. Bet dabar rinkoje atsirado tikrai geresnių projektų, be to, ir pirkėjai jau atidžiau renkasi.

Ar protingas kainos ir kokybės santykis

Vertindamas dabar naujakurių laukiančių daugiabučių kainos ir kokybės santykį, „Ober-Haus“ Gyvenamojo nekilnojamojo turto departamento vadovas Audrius Šapoka konstatavo, kad jis daugeliu atvejų yra adekvatus, įvertinus esamą kainodarą, pritaikymą šiandieninei rinkai, likvidumą ir galimą nuvertėjimą. Ekspertas daugiau dėmesio skyrė būtent butų likvidumui, tai yra ar juos lengva rinkos sąlygomis greitai parduoti arba išnuomoti bei kokia jų išliekamoji vertė.

Iš penkiolikos vertinamų objektų dešimtuko nusipelnė „Ozo parkas“. Čia itin protingai suplanuotos erdvės – nėra tuščių ir nenaudojamų, bet papildomai kainuojančių kvadratinių metrų. Butai kokybiški, šilti ir pigūs eksploatuoti, todėl visuomet bus labai likvidūs. Dar daugiau potencialo šiam projektui suteikia alternatyvų neturinti vietovė: miesto centras yra už 5–6 minučių automobiliu ne piko ir apie 15 minučių piko metu, didelis 9 ha ploto parkas, kuris nebus užstatytas, visiškai šalia svarbiausi traukos taškai (bankų skyriai, prekybos centras, vaistinės ir kt.). Sėkmingas pardavimas rodo, kad toks projektas yra būtent tai, ko ir reikia rinkai.

Devintuku A.Šapoka įvertino septynis objektus. „Loft Town“, eksperto manymu, pridėtinę vertę kuria jo formatas – tai nėra įprastiniai loftai, esantys grynai gamyklinėje teritorijoje, o modernaus daugiabučio elementų turintis projektas. Jis patogioje Kalvarijų ir Kareivių gatvių sankirtoje, aplinka sutvarkyta – tvarkingas vidinis kiemas, nedidelis žalias parkas. Šis projektas neturi lygiaverčių analogiškų alternatyvų rinkoje. Projektui būdingas universalumas: jis priimtinas tiek lofto mėgėjui, tiek tradicinio buto gyventojui. Projekto konkurencingos kainos ir vyraujantis rinkos interesas leis nesudėtingai realizuoti tokį turtą ir ateityje.

Panašių objektų kaip „Mano Užupis“ nedaug, o panašaus tipo būsto paklausa – labai didelė. Potencialo šiam projektui suteikia turto specifika – nuo vietos iki funkciškai taisyklingo ir patogaus suplanavimo, kitų išvardytų parametrų visumos ir pardavimo kainos.

Patrauklūs ir „Rinktinės namai“, kurių realizacija rinkoje vyko itin sparčiai, o išliekamoji vertė yra didelė. Gali kilti abejonių dėl projekto vietos, kuri apribota senos statybos namų kaimynystės, tačiau žvelgiant į bendrą kontekstą – tai vis dėlto centrinė miesto dalis.

„Santariškių namų“ kaina dera su jų energiniu efektyvumu, išplėtota vietos infrastruktūra, techniniais rodikliais ir kitais parametrais. Butai šiame projekte itin likvidūs, nuvertėjimas – mažas. „Bajorų kalvoms“, įvertinus visus techninius ir kokybinius parametrus, plėtotojas taip pat parinko labai konkurencingą kainodarą.

„Naujoji Pilaitė“ susiduria su didele konkurencija, nes panašių naujos statybos butų koncentracija šiame mikrorajone labai didelė. Bet šis projektas varžosi labai sėkmingai.

Taip pat „devintukininkų“ „Sugiharos namų“ kokybiška statyba, patogus susisiekimas su daugeliu miesto dalių (ypač centrine), butų funkcionalumas ir kaina leidžia šiame projekte esantiems butams sėkmingai konkuruoti rinkoje.

Mažesniu balu – aštuonetu A.Šapoka vertina šešis objektus. „Solo City“ – vienas iš vos kelių aplinkinėse vietovėse pastaruoju metu sėkmingai realizuotų projektų, namas kokybiškas, efektyvus butų suplanavimas, taupi butų eksploatacija. „Venecija“ kartu su to paties statytojo įgyvendintu „Burbiškių“ projektu iš esmės yra bene vienintelis didesnės apimties projektas pietinėje – industrializuotoje Vilniaus dalyje. Tai išties patrauklus pasirinkimas ekonominės klasės būsto ieškantiems miestiečiams. „Vilkpėdės šilas“ pasižymi strategiškai patogia vieta, ypač šalia dirbantiems, o nedidelis kiekis alternatyvų rinkoje būtent šioje Naujamiesčio dalyje projektui suteikia pranašumą. Tai rodo ir likęs nedidelis laisvų butų skaičius.

„Pašilaičių namai“ iškilo mikrorajone, kuriame pastatyta ar statoma gausi dalis ekonominės klasės būstų ir konkurencija yra didžiulė. Projekto koncepcija priimtina šiandieniniam pirkėjui, reikalaujančiam aukštos kokybės ir racionalumo už nedidelę kainą.

„Dzūkų namų“ patogi susisiekimo sistema su miesto centru tiek savu, tiek viešuoju transportu. Vis dėlto Naujininkai kitų rajonų gyventojų netraukia, todėl šioje miesto dalyje turtą dažniausiai perka vietos gyventojai.

„Švedų namai“ įsikūrę Kalnėnuose, vienoje jaunesnių Vilniaus miesto dalių. Vieta patraukli: miesto centras netoli, infrastruktūra patogi, aplinka gana nauja, sklypų statybai – daug.

Pagal kainos ir kokybės santykį prasčiausiai, bet taip pat palyginti aukštu balu – septynetu A.Šapoka įvertino „Ozo trikampį“. Jo pranašumas rinkoje – jis labai arti centrinės miesto dalies, bet didesniu likvidumo potencialu ir aukštesne išliekamąja verte pasižymi į vidinį kiemą orientuoti butai, nes objektas yra arti didelių, triukšmingų transporto mazgų.

Vis dėlto, M.Pakalnio vertinimu, butų kainos Vilniuje neadekvačiai per didelės, palyginti su statybos sąnaudomis, – tai turbūt lemia per didelė žemės kaina arba per dideli nekilnojamojo turto plėtotojų viršpelniai. „Negali būti, kad tiek pat kainuotų pasistatyti butą ir namą. Pastatyta gerų būstų centre, tačiau jie neįperkami vidurinei klasei, nes pigiau pasistatyti namą, ypač jei turi paveldėtą kolektyvinį sodą. Ten kvadratinis metras ploto kainuoja 1,5–2 tūkst. Lt, o miesto centre reikia mokėti mažiausiai 5–6 tūkst. Lt. Pažiūrėkime, į ką tie sodai virsta, – tai ištisi gyvenamieji kvartalai. Tai tas potencialas, kurį praradome mieste, jei būtume pasiūlę žmonių lūkesčius visomis prasmėmis labiau atitinkančių būstų. Šis kainų neadekvatumas daug kainuos. Seniai kalbama, kad Vilnius – išsibarstęs, kad jį reikia sutankinti, tačiau iš esmės vyksta priešingas procesas“, – pripažįsta architektas.