Oberhaus nuotr.

Originalūs architektūriniai sprendimai, skoningas interjeras ir prabangus įrengimas. Prie to dar pridėkime patogią vietą, didelius langus, per kuriuos galima žavėtis nuostabiais gamtos vaizdais, ir aukštą padėtį visuomenėje užimančius kaimynus. Visa tai – tradiciniai prestižinio būsto aksesuarai.

Vaiva SAPETKAITĖ

Pastaruosius porą metų galima stebėti nemažą sujudimą prestižinės klasės būs­tų rinkoje. Tarsi prabudus po ilgo žiemos miego didmiesčiuose imta sparčiai plėtoti tokio tipo projektus, o didesnius lūkesčius būstui puoselėjantys ir per štilį rinkoje pinigų sukaupę pirkėjai puolė juos graibstyti.

Koks yra tokio būsto pirkėjas? Kad žmogus galėtų sau leisti tokią prabangą, jis turi gauti dideles pajamas. Kartu tai dažnai reiškia, jog jis stovės ant aukšto socialinės hierarchijos laiptelio. Jam svarbu patogi, graži ir geros reputacijos vietovė su išplėtota infrastruktūra, didesnis komfortas ir solidi kaimynystė.

„Šie projektai iš kitų nekilnojamojo turto projektų išsiskiria tuo, kad čia palyginti nedaug butų. Tai leidžia turėti didesnį nei įprasta buto plotą, daugiau erdvių. Kokybiškai ir technologiškai jie visa galva lenkia žemesnės klasės projektus, išsiskiria savo architektūros, eksterjero elementais, dizaino sprendimais, pasižymi įs­pūdingesniais panoraminiais aplinkos vaizdais, – vardija didžiausios Baltijos šalių nekilnojamojo turto bendrovės „Ober-Haus“ Būsto departamento vadovas Audrius Šapoka. – Vis dėlto tai, ar būstas priskiriamas prestižinei ka­tegorijai, ar ne, labiausiai apibrėžia vieta.“

Vilniuje – 24 projektai

Remiantis „Ober-Haus“ duomenimis, per pirmuosius tris 2015 m. ketvirčius, palyginti su tuo pačiu 2014 m. laikotarpiu, Vilniuje prestižinės klasės butų pardavimas išaugo dvigubai. Šiemet iš pirminėje rinkoje realizuotų 2 350 naujų butų 385 buvo prestižinės klasės, vadinasi, sostinėje per mėnesį parduodami vidutiniškai 43 prestižinės klasės butai.

Šįmet Vilniuje įgyvendinami 24 prestižinės klasės projektai, kuriuose yra 958 butai. Užu­pyje pastatytų ir statomų prestižinės klasės projektų yra 5 (320 butų), Žvėryne ir Anta­kal­nyje (Valakampiuose) – po 4 (atitinkamai 95 ir 72 butai), o centre ir Senamiestyje (be Užupio) vykdoma 11 projektų (471 butas). Prabangaus buto kvadratinio metro kaina svyruoja nuo

2 tūkst. iki 4,2 tūkst. eurų.

Per pastaruosius 12 mėnesių naujos statybos prestižinės klasės butų kainos Vilniuje didėjo 4,1 proc., o senos ir naujos statybos ekonominės bei vidutinės butų kainos vidutiniškai ūgtelėjo 2,9 proc.

Tiems, kam tokios kainos atrodo neįkandamos, galima priminti, kad Vilniuje prabangus nekilnojamasis turtas yra pigiausias Baltijos šalyse. Mat Vilnius užsieniečiams pirkėjams nėra toks patrauklus kaip Ryga ar Talinas.

Prestižinis būstas brangiausias Rygoje: kvadratinis metras kainuoja daugiau nei 5,1 tūkst., Taline – apie 4,8 tūkst., o Vilniuje – iki 4,2 tūkst. eurų. Kainų skirtumas tarp brangiausių ir vidutinių butų Vilniuje yra mažiausias: kvadratinio metro kaina blokinio namo dviejų kambarių bute – 900–1250 eurų.

A.Šapoka aiškina, kad rinkos aktyvumas Vil­­niuje matomas tik pastaruosius dvejus me­tus, o prieš tai net turėdamas užtektinai lėšų tokiam būstui įsigyti dažnas pirkėjas likdavo it musę kandęs, nes paprasčiausiai neturėjo iš ko ir rinktis – pasiūla buvo labai menka.

Statybininkai sureagavo. „2010-ųjų balandį nekilnojamojo turto sandorių rinkoje buvo pa­siektas visiškas dugnas. Nuo tada pardavimas pra­­dėjo didėti. Ir nėra prielaidų prestižinio būs­­to kainoms mažėti – ilgalaikėje perspektyvoje jos greičiau augs“, – prognozuoja specialistas.

Neatrodo, kad greitu metu prestižinės klasės būsto rinka prisisotins ir vėl sulauksime van­gių laikų. Galima laukti, kad paklausa išsilai­kys panašaus lygio, be to, negalima pa­miršti, jog tokių projektų plėtra taip pat turi sa­vo ribas, ir, nepaisant išaugusios pasiūlos, tai liks vienas iš aspektų, neleisiančių kainoms smukti.

„Prestižinį būstą matau kaip stabiliausią ne­kilnojamojo turto kategoriją“, – mano „In­real“ bendrovės komercijos vadovas Julius Be­lanoška.

Svarbiausias veiksnys – vieta

Vilniaus Senamiestyje jau dabar būtų sudėtinga rasti laisvą sklypą naujam prestižinės klasės daugiabučiui statyti, be to, ten praktiškai nebėra pastatų, kuriuos būtų galima rekonstruoti ir konvertuoti į prestižinės klasės būstą. Kadangi Senamiestyje mažėja tinkamų erdvių, projektų plėtotojai atsigręžė ir į gretimus rajonus – Užupį, Žvėryną.

„Senamiestis Senamiesčiui nelygu. Jo pe­riferinės dalys, pavyzdžiui, stoties link, dabar nėra prestižinės vietos“, – sako A.Šapoka.

Žinoma, net ir patogiausioje ar gražiausioje miesto vietoje esantis būstas nebūtinai bus prestižinis, jei naudotų medžiagų kokybė bus prasta. Prestižinės klasės būstas gali būti ir se­nesnės statybos name, kaip įprasta Sena­mies­tyje, – statybos metai neapibrėžia, ar būstas patenka į šią kategoriją.

Tuo metu daugelyje sostinės vietų būstas negalės vadintis prestižiniu, nesvarbu, kiek į jo įrengimą būtų investuota. „Tai galima pasakyti apie didžiąją dalį miegamųjų Vilniaus rajonų. Fabijoniškėse galima pastatyti kokį tik nori daugiabutį, bet kvadratinio metro kaina ten nie­kada nepasieks prestižinės klasės būsto kainų, – sako A.Šapoka. – Tai lemia keletas as­pek­tų: ne tokia gera bendroji infrastruktūra, ko­munikacijos, be to, tokie rajonai neturi geros reputacijos. Lygiai tas pats būtų, jei norėtume prestižinį būstą pastatyti Naujojoje Akmenėje. Jis nebūtų prestižinis, nes svarbiausia – vieta.“

Vilniuje geidžiamiausi prestižiniai būstai telkiasi Laurų, Gulbinų ežero bei Verkių par­ko artumu galinčiame džiaugtis Di­džių­jų Gulbinų kvar­taluose. Jei nori brangiausio namo Lie­tuvoje, nereikia toli ieškoti, jis bus Laurų kvartale. Tiesa, šiose vietose nekilnojamasis turtas parduodamas retai. Apie šias vietas jau sukurta nemažai tautosakos. Būtent tautosakos – ka­dangi šie uždari gyvenamieji kvartalai saugomi ir paprastas žmogus taip lengvai čia nepateks. Laurų kvartalas buvo dėmesį patraukęs tuo, kad anksčiau nebuvo taip paprasta čia apsigyventi net ir turint daug pinigų – be šios „smulkmenos“, dar reikėjo įtikti kitiems kvartalo gy­ventojams, kurie sprendė, ar potencialus kaimynas jiems tinka, ar ne.

Tik išrinktiesiems?

Mėgstama pakalbėti, kad apie galimybę įsigyti ar net išsinuomoti būstą ne tik šiose, bet ir kitose prestižinėse vietose neskelbiama viešai, o pranešama tik saujelei išrinktųjų. Kiek čia tiesos? Kaune veikiančios bendrovės „VIP būs­tas“ atstovas Simonas Prikockis sako, kad nors šiame mieste tokių Laurų kvartalo analogų nėra, dalis tiesos tokiose kalbose yra.

„Jei būstas tikrai prabangus, pardavėjai paprasčiausiai nemato prasmės plačiai skelbti apie galimybę jį įsigyti, nes potencialių pirkėjų vis tiek būtų nedaug. Jei potencialus prabangaus būsto pirkėjas ieško būsto, gandas apie tai greitai nuvilnija, – aiškina ekspertas. – Be to, nepamirškime svarbaus savisaugos momento. Jei būstas tikrai gerai įrengtas ir, sakykime, ten kabo kokie nors brangūs paveikslai, yra vertingų meno kūrinių, brangių baldų ir kita, viso to nuotraukos internete gali greitai pritraukti blogų akių. Matant, kaip atrodo, tikslų adresą – labai patogu.“

Kokios vietos patraukliausios?

Dr. Apolonijus Žilys, atlikęs tyrimą apie gy­ventojų pasiskirstymą Vilniaus, Kauno ir Klai­pėdos miestuose, dėsto, kad Vilniuje ir Kaune turtingesni, finansiškai labiau raštingi gyventojai telkiasi miestų centruose (ypač tai ryšku sostinėje) bei priemiesčiuose, o Klaipėda išsiskiria tuo, jog čia finansiškai stipriausi gy­ventojai kuriasi priemiesčiuose.

„Klaipėdoje stipriai išsiskiria priemiesčiai ir visa kita. Likęs miestas yra vienodesnis nei Vil­n­ius ir Kaunas. Vilniuje ir Kaune turtingiau­sie­ji išsisluoksniuoja tolygiau: nors ten turtingesni daugiausia gyvena priemiesčiuose ir miestų centruose, vis tiek nemaža dalis jų gy­vens ir miegamuosiuose daugiabučių rajonuose“, – tyrimo įžvalgomis dalijasi A.Žilys.

Klaipėdos specifiką jis aiškina tuo, kad dėl gamtinės aplinkos, jūros artumo į priemiesčius migruoja ne tik patys klaipėdiečiai, bet čia kuriasi ir brangesnio turto galintys įsigyti kitų miestų gyventojai, galbūt matantys tai kaip investiciją, dėl kurių kyla ir vidutiniai priemiesčių rodikliai.

Tuo metu nepatraukliausios vietos – tam tikra socialine stigma pasižymintys miestų rajonai. Be to, senieji darbo klasės rajonai dažniausiai pasižymi ir prastesniu išvystymu. Tarp tokių pavyzdžių – dalis Naujininkų Vilniuje, Vili­jam­polė Kau­ne ar Žvejybos uostas Klai­pėdoje. Tiesa, pa­starasis po truputį keičia savo veidą. „I­nvesticija į būstą nėra tik investicija į gyvenamąją vietą, bet ir į tam tikrus socialinius lūkesčius. Per tai siekiama kopti į viršų ir socialine prasme, todėl vietos reputacija turintiems galimybę rinktis žmonėms būna labai svarbi“, – apibendrina A.Žilys.

S.Prikockis vardija, kad, be centro, Kaune prestižiškiausios vietos yra Lampėdžiai, Vi­čiūnai, Žaliakalnis ir Vytėnai. Būstai miesto centre, se­namiestyje patrauklesni užsieniečiams.

Vičiūnai ir Lampėdžiai traukia gamta. Šie ra­jonai apsupti miško, o greta teka Nemunas. Vy­tėnai išsiskiria tuo, kad ten anksčiau buvo žmonių sodai ir infrastruktūros požiūriu tai yra vienas geriausiai išvystytų naujų Kauno rajonų. Nuo paskutiniojo praėjusio amžiaus dešimtmečio ten pradėta statyti didelius, prabangius namus ir nuo tada susiformavęs geras įvaizdis išliko.

„Patraukliausia Žaliakalnio dalis yra greta Sporto halės, ten, kur yra Perkūno alėja, Vaiž­ganto, Minties Rato gatvės. Nuo senų laikų ten gyveno profesoriai, krepšininkai ir verslininkai. Čia yra gyvenęs ir Arvydas Sa­bonis, ir Bro­nislovas Lubys. Jau nuo senų laikų tie, kurie nori ypatingo prestižo, rinkdavosi šią vietą“, – vaizdą piešia S.Prikockis.

Kaune prestižinių namų, skirtų pardavimui, statytojų yra vos keli ir prestižinės klasės namų pardavimas vangus. Realiai tie, kurie nori džiaugtis išskirtiniu būstu, patys sau to­kius statosi. S.Prikockis atkreipia dėmesį, kad prabangūs namai į rinką dažniausiai pa­tenka, kai juos pasistačiusiems savininkams nesusiklosto reikalai ir jie nusprendžia juos parduoti. Tuo metu prestižinių butų pasiūla Kaune kur kas didesnė ir yra kur kas daugiau tokių projektų vystytojų.

Dažna praktika – prestižinio būsto nuoma. „Paklausa yra, tačiau pasiūla vis dar labai ne­didelė. Jei žmogus pats sau rengia būstą, daro tai prabangiai, renkasi geriausios kokybės daiktus, medžiagas, į nuomą žiūrima atsargiai, – svarsto pašnekovas. – Kas yra potencialūs tokio būsto nuo­mininkai? Atvažiavę čia dirbti užsienio kompanijų darbuotojai, taip pat jais domisi krepšininkai. Turime tokią komandą kaip „Žal­giris“, kurio legionierius reikia kažkur ap­g­y­vendinti. Tiesa, į patį prabangiausią segmen­tą jie netaiko.“

Patraukliomis vietomis greitai netampama

Daug prestižinėmis laikomų didmiesčių vietų tokį statusą turi nuo seno. Ar šioje srityje galimi pokyčiai?

Pasak A.Žilio, tokie procesai miestuose vyks­ta. Kai į darbo klasės rajonus ima kraustytis aukštesnioji ar vidurinė klasė, ji po truputį iš­stumia senuosius gyventojus, nes pakyla ne­kilnojamojo turto bei nuomos kainos. Vienas geriausių pavyzdžių – Užupis, kuris sovietinės okupacijos metais buvo visiškai apleistas in­dustrinis rajonas. Bet įkūrus Vilniaus dailės akademiją čia ėmė keltis menininkai, ir viskas ėmė keistis.

Pavyzdžiui, Kaune keičiasi Šančiai, nes pradėta daug investuoti į jų infrastruktūrą. „Be to, buvo tokios Šančių kareivinės, tiksliau – griuvėsiai. Jie buvo atstatyti ir parduoti kaip tam tikrą istorinę vertę turintis būstas, kuris ateityje neturėtų nuvertėti. Pastaraisiais metais Žemuosiuose Šančiuose įsikūrė daug naujakurių, sakyčiau, per kokius septynerius metus ši vieta stipriai pasikeitė“, – svarsto A.Žilys.

S.Prikockis išskiria Fredą: „Rajonas didelis: vienoje jo dalyje daug solidžių, brangių būstų ir yra puikiai išplėtota infrastruktūra, o kitur netrūksta nemažai nevykusių variantų. Gali bū­ti, kad šis miesto rajonas išgyvena pereinamąjį laikotarpį ir po tam tikro laiko taps prestižinis. Be to, ten yra ir Botanikos sodas, taip pat arti miesto centras, tad potencialo jis turi.“

Prabangūs būstai – didmiesčių privilegija

J.Belanoška sako, kad mažesniuose šalies miestuose taip pat yra žmonių, ieškančių prabangaus būsto. Bet jie dažniausiai susiduria su pasiūlos problema: „Naujų daugiabučių statoma labai mažai, o jei ir statoma, jie būna ekonominės klasės. Tokie butai vis tiek nuperkami greičiau. Jei žmogus nori prabangaus būsto, dažnai vienintelė išeitis – statytis jį pačiam.“

Specialistas nemano, kad netolimoje ateityje rinka regionuose taps aktyvesnė. Tai – didmiesčių gyventojų malonumas. „Nemanau, kad atsirastų statybininkų, norinčių rizikuoti ir statyti prestižinį būstą mažesniuose miestuose. Žinoma, neįskaitant kurortinių miestų – juose galioja sava specifika“, – įsitikinęs J.Belanoška. O A.Šapokos nuomone, be kurortų, prestižinės klasės būstų kategorija regionuose apskritai ne­egzistuoja.